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“小尚”观察:本轮调控何时结束?9张图告诉你!

2018-01-12

来源:米宅米宅(mizhaimizhai)  

作者:so121


2016年,作为史上房地产市场最为疯狂的一年,已经结束12个月了。


2017年,作为史上房地产调控最为强力的一年,已经结束9天了。


然而,在这个完整的房地产周期中,那只看的见的手和看不见的手,究竟如何博弈?


今天让我们通过图形+数据的角度,进行一次更加直观的解读。


注:

1、 本文数据大部分来自于《中国指数研究院》和苑承建先生,在此表示感谢。但在公开渠道数据尚未统计完整,暂用前十个月的数据论述。


2、 本文数据:

一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市;

二线,主要是各省会城市和计划单列市,包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市;

三线,主要指地级市包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市。


1、大江南北皆调控


2017年被称为房地产调控之年。



这是一张,全国调控分布图,凡黄色板块都是出台调控的县级以上城市。可以看出从东北的吉林长春到海南三亚都已经出台了调控。分布之广,范围之大,确实史上少见。


据统计,截止到2017年10月底,2016至2017年,109个城市或城镇(77个地级城市以上、32个县级城镇)共出台263个调控政策。


2、不同城市有强弱



从这张分布图可以看出,全国不同城市调控力度是不一样的,最强的是北京,共出台了12项调控,东莞南京成都紧随其后。但是像绍兴、滁州等城市只出台了一次、两次。一般的规律就是城市等级越高,政策频次越大。


3、调控也有高峰期



上图是全国较大的地级以上城市调控频次的时间分布,可以说两年来有两个高峰,2016年的10月和次年的春季,这个时间也正是房价上涨较猛的时间。



上图是全国县级以上城市调控的频次分布,今年的四月是其高峰,然而无论是数量和分布,更多的体现了一种政治表态。


4、2016年9月创月环比增长之最


这是2010年以来全国50个最重要的城市住宅平均价格月环比走势图,其数值体现了这50个城市平均价格本月比上个月上涨了多少。


1、 从2010年6月到2017年10月,房地产走势明显分为三个高峰,两个低谷。


然而最近的2016年高峰确实势头最猛的一次,9月全国房价环比上涨居然达到2.83%,创三个周期的最高点。


2、 住宅价格已连续30个月环比上涨,上涨周期史上最长。四季度多城市调控政策密集出台后,环比涨幅持续收窄,但是也只是收窄,远未达到负增长的效果。


3、 并且在2月份又一次抬头,只是遭到政策打压,缓慢下跌。但是即使是2017年四季度,月环比价格增长,也是前两个周期的较高水平。


5、调控最大成果——成交面积在减少



这是2016年1月至今,50个代表城市成交走势,2017年1-10月月均成交:约2960万平方米,同比下降23.3%,说明调控确实是起了作用。然而一线、二线、三线城市却出现了严重分化。


6、三个市场、三种分化



这是2016年以来一二三线城市新建住宅月度价格走势。在2016年10月之前,三个市场都是处于较快上涨阶段,且一线城市高于二线、二线高于三线。但是在10月统一调控之后,市场情况发生了较大分化。


1、 一线城市呈现断崖式下滑,特别是从17年5月之后,基本上都是无限逼近于0的价格增长的态势。


2、 二线城市在16年10月也是在下滑,但是从17年2月突然出现了一个小阳春,之后一直是一个平稳下降的状态。


3、 三线城市在16年10月稍跌,但是马上强力反弹,并且一直维持较强的一个价格增长态势,价格的增长甚至比2016年平均水平还要猛。


7、2017——明星城市在三线



如果不让你看上表,你会想到2017年中国房价涨幅排行榜中的10大城市是这是个吗?


除了海口、西安和重庆三个二线城市,剩下的都是三线城市。


去年和今年上半年,我们组织了绍兴、海口、西安、重庆、清水湾(三亚边上的陵水县)几场团购,算是选中了其中一半的城市。


价格涨幅榜上的明星,已经从2016年的合肥、厦门等二线城市变成了重点城市群周边的三四线城市。


8、三线城市其实挺愁人



这个2017年一二三线城市每个城市的平均月度成交面积,一线城市下跌了近一半,二线城市下跌了近五分之一,但是三线城市虽然价格在较快增长,但是成交面积也在下跌。


似乎“买涨不买跌”的规律在三线城市没有起到作用,也因此在近期住建部部长王蒙徽在全国严格房产调控的背景下,仍然强调“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”,因为相比较一线城市以外来人口去库存,二线城市以地王去库存,三线城市去库存的手段还是比较少,即使价格上涨,对当地购买了吸引也有限,并且公认的是这些城市的人口也在慢慢的流失。所以去库存还是压力很大的。


9、后记——这轮周期尚未结束


不久前,中国西北的兰州市发布公告,对部分区域取消限购政策。


于是乎,各大媒体和吃瓜群众纷纷猜想。


是否这意味着这一轮以去库存为开端,以一线领涨为序幕,以二线地王风潮为高潮,以全面调控为尾声的房地产周期已经结束,又开始了另一个周期的开端?


下一步会不会有更多的城市解除限购,三线、二线乃至一线?


然而, 我的观点就是:


“非市场化的调控早晚结束,但是在2018年1月谈这个问题太早,太早”


兰州现象只是三四线依然去库存的一个结果,只是一个“一城一策”的结果。


这轮调控周期尚未完全结束,因为对于全国绝大多数一二线的城市来说。


房价虽平,但人心不平。


成交虽少,但炒房之心不死。


人们无法判断,现在的平静到底是政府给的红包还是市场的陷阱。


因此,只有打破“一线永远涨,二线不会跌,炒房永不赔”的“真理”,房住不炒才能真正成人们投资共识,中国的调控才能跳出“越调越高”的怪圈。


声明:本文仅代表作者个人观点,不构成投资意见,并不代表本平台立场。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。



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